کرسی علمی «بررسی ابعاد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با حضور قضات، وکلا و پژوهشگران حقوق در پژوهشکده حقوق و با مجوز هیأت حمایت از کرسی های نظریه پردازی، نقد و مناظره شورای عالی انقلاب فرهنگی برگزار شد.
۱. سید امیرحسین رضوی
پژوهشگر حقوق
۲. محمود براتی نیا
قاضی پیشین دادگستری
۱. مجید جعفری افتخار
قاضی دادگاه تجدیدنظر استان تهران
۲. رحیم پیلوار
عضو هیات علمی دنشگاه تهران
ابوالفضل شوکتی
پژوهشگر پژوهشکده حقوق و قانون ایران
زمان: دوشنبه، ۲۹ مرداد ۱۴۰۳، سـاعت ۱۵ الی ۱۷
موضوع ثبت اسناد اموال غیرمنقول در ایران از سال ۱۳۱۰ به صورت اجباری درآمد. در سال ۱۳۹۳، قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور تصویب شد و در سال ۱۳۹۵، ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه مطرح گردید. این روند تا سال ۱۴۰۱ ادامه یافت که در این سال، قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول مطرح شد. پس از طی مراحل متعدد و بررسی‌های انجام شده در مجلس شورای اسلامی، شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام، این قانون نهایتاً از خردادماه ۱۴۰۳ به مرحله اجرا رسید.
قانون مذکور شامل ۱۵ ماده و ۲۸ تبصره است و در مجموع، پیش‌بینی ۱۴ آیین‌نامه اجرایی را در بر می‌گیرد. از این تعداد، ۸ آیین‌نامه توسط قوه قضاییه و ۶ آیین‌نامه توسط هیئت وزیران به تصویب خواهد رسید.
قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول که آیین‌نامه‌محور است، نقطه قوتش ایجاد ارتباط بین سامانه‌های مختلف مانند شهرداری، تأمین اجتماعی، مالیات و ثبت احوال است. با این حال، از نظر قاطعیت در برخی موارد دچار ضعف است؛ به عنوان مثال، در مواردی از عبارت «قابل استماع نبودن» دعوا یا بی‌اعتبار اعلام کردن فروض خاص استفاده شده که مشخص نیست منظور بطلان است یا خیر؟
این قانون چهار گروه اصلی از مخاطبان، یعنی دفاتر رسمی، دلالان، اشخاص حقیقی و اشخاص حقوقی را هدف قرار داده، اما پیچیدگی‌های روابط این گروه‌ها هنوز به طور کامل شفاف نشده است.
اگرچه قانون ثبت اموال غیرمنقول دارای محاسن متعددی است، اما زمینه‌های انتقادی آن نیز قابل توجه است. برای مثال، در این قانون از مفهوم «تلف حکمی» صریحاً نامبرده شده است، در حالی که در قوانین قبلی چنین عبارتی ذکر نشده بود. کاربرد این ترکیب می‌تواند تاثیرات جانبی قابل توجهی داشته باشد که نیاز به بررسی دقیق دارد.
همچنین، در ماده یک، مصداق‌شماری و ذکر عناوین متعدد به منظور جلوگیری از دور زدن قانون در مراحل اجرایی صورت گرفته است. از سوی دیگر، این که قانون آیین‌نامه‌محور است، می‌تواند به عنوان یک نقطه قوت تلقی شود زیرا مشکلات اجرایی را پوشش می‌دهد.
در این قانون، به جای استفاده از عبارت بطلان در برخی موارد، از عبارت «قابل استماع نبودن» دعوا استفاده شده که این تصمیم احتمالاً برای جلوگیری از ایرادهای شورای نگهبان اتخاذ شده است.
یکی از مسائل دیگر که ممکن است موجب مقاومت منفی مخاطبان شود، الزام به ثبت واقعی قیمت املاک است. این الزام می‌تواند واکنش‌های منفی در میان مردم و ذی‌نفعان ایجاد کند. علاوه بر این، مسأله بیمه مسکن نیز به عنوان یکی از خلأهای این قانون به شمار می‌رود.
صاحب‌نظران حقوقی فرانسه بر این باورند که سه نهاد حقوقی، شامل ثبت املاک، مرور زمان، و اعتبار امر قضاوت شده، نقش مهمی در پیشرفت نظام‌های حقوقی دارند. پس از مشروطه، این نهادها در ایران نیز مورد توجه قرار گرفتند؛ اما پس از انقلاب، رویکرد حمایتی نسبت به این نهادها کاهش یافت. یکی از دلایل این امر، عدم توجه بنیادین به مسائل تشریفاتی در فقه است.
تجربه سایر کشورها نشان می‌دهد که پذیرش معاملات املاک بدون رعایت تشریفات ثبتی، نه تنها منجر به افزایش دعاوی حقوقی می‌شود، بلکه مانع توسعه اقتصادی نیز بوده است. قانون الزام به ثبت اسناد رسمی به‌عنوان پاسخی به این مشکل جهانی و تاریخی تدوین شد، اما در مرحله اجرا، مجمع تشخیص مصلحت نظام تغییراتی در متن مصوب مجلس اعمال کرد و عبارت «قابل استماع نیست» را افزود.
از نظر انتقادی، عنوان کرسی در این مقاله به‌طور کامل بررسی نشده و برخی ابعاد حقوقی قانون نیز مورد توجه قرار نگرفته است. با این حال، ورود قانون به مسأله «تلف حکمی» را می‌توان به‌عنوان یک پیشرفت و ظرفیت مناسب برای نظام حقوقی ایران تلقی کرد.
